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楼市两患:土地高闲置和房屋高库存
商丘楼市网 2012年04月28日08:03 第一财经日报 发表评论
摘要:本周公布的国内宏观经济数据略有起色,外汇占款连续3个月增长,汇丰4月PMI值略有回升;国际上坏消息很多,美联储维持政策不变,英国进入衰退,标普下调西班牙评级,荷兰紧缩计划谈判失败;新兴市场国家印度、阿根廷遭遇评级下调。
本周公布的国内宏观经济数据略有起色,外汇占款连续3个月增长,汇丰4月PMI值略有回升;国际上坏消息很多,美联储维持政策不变,英国进入衰退,标普下调西班牙评级,荷兰紧缩计划谈判失败;新兴市场国家印度、阿根廷遭遇评级下调。

    近期,全国20多个省份公布了一季度经济数据,除河南、贵州和宁夏等地一季度经济增速超过去年同期,其余省份出现不同程度下降。

    GDP增速下降,固定资产于其中的分量不可忽视。一季度,固定资产投资同比名义增长20.9%(实际18.2%),比上年全年回落2.9个百分点,延续数月来的下行趋势。

    不过不必太悲观,一季度因为春节、资金划拨等因素,增速总会受些影响。随着3月信贷超预期等因素,后续经济增速相信会恢复常态。

    支撑不悲观理由的数据还有汇丰4月PMI初值升至49.1,高于3月48.3(四个月低位),表明经济二季度可能缓慢企稳回升。

    不过也别太乐观,央行一季度金融机构贷款投向报告显示,一季度信贷增加2.46万亿元,同比多增2169亿元,但从期限看,中长期贷款同比少增3748亿元;短期贷款及票据融资同比多增7992亿元;从行业看,工业中长期贷款增速放缓,其中轻工业贷款增速呈现回升;房地产贷款增速持续回落。

    说到房地产,目前有两大问题很严重。一是土地闲置严重,截至2011年底,国内尚在开发过程中的土地宗数和面积分别为15.04万宗和47.99万公顷,相当于过去3年年均供应量的4倍;二是房屋库存严重,渣打银行报告称库存问题最严重的在二线城市,按目前的销售速度35个月才能化解。

    其实,中国房屋空置率也非常严重,包括农村。

    央行数据显示,3月金融机构外汇占款余额为25.65万亿元人民币,当月新增1246亿元,连续3个月增加。而此前2011年10月起外汇占款连续3个月下降,尤其是12月锐减1003亿元,资本外流风险骤增。

    3月外汇占款增加,解释了上周末央行没有降存准率的原因。笔者分析了历次降存准率的时点,发现还是有些规律可循。一是存准率调整主要跟踪外汇占款;二是外汇占款数据每月下旬公布,所以存准率调整多在下旬;三是财政存款是扰动因素(譬如3月末财政性存款较上月减少4058亿元);四是季度节点需关注。

    外汇占款在贸易顺差和FDI收窄前提下回升,说明外围资本对中国再度关注了。不过就国内而言,2012年以来M1-M2的差值越来越放大,说明企业和居民选择存款定期化,投资机会有限,后市难乐观。经验统计,M1-M2差值与股市呈正相关,但略滞后。

    国际市场上坏消息很多。花旗G10国家宏观数据经济意外指数在近6个月首次跌至负值,过去两个月严重恶化。该指数追踪经济数据与预期之间的差异,过去曾有4次严重下滑,其中3次出现后不久股市大跌(分别是2008年12月、2010年8月和2011年6月)。

    本周的美联储声明几乎与3月声明完全一致。声明称,经济温和扩张;劳工市场改善,但失业率仍高,失业会逐步下降;房市有改善,但依然困难;通胀因原油汽油有所上升,但影响是暂时的;金融市场压力使经济前景有重大下行风险;保持高度宽松,0.25%利率至少保持至2014年底;继续实施扭转操作。

    欧洲方面很不乐观

    英国国家统计办公室公布,英国2012年第一季度GDP初值环比下降0.2%,继上季度环比下降0.3%以后连续第二个季度负增长。这是英国自1970年代以来首次陷入二次衰退。

    标普将西班牙长期主权信用评级从A下调至BBB+,评级展望为负面。标普预计西班牙经济将出现萎缩。

    荷兰宣布,荷兰执政联盟关于140亿欧元政府财政赤字削减谈判破裂,首相吕特已经递交辞呈。荷兰国债曾被认为是安全资产,最近两周荷兰长期国债对德国的利率大幅飙升。

    欧洲国家债务缠身,这不仅是经济秩序需要重建,政治新秩序也迫切需要重构。

    本周法国总统大选首轮投票刚刚结束,未来几个月爱尔兰、意大利、希腊等国也将进行选举,欧洲国家的换届将深刻影响欧元区应对债务危机的措施。

    新兴市场国家也有坏消息。本周,标普将印度主权信用展望从“稳定”调降至“负面”,理由是该国存在庞大的财政赤字,以及政策制约下未来改革进展有限。上周,为了应对可能的增长乏力,印度央行宣布降息50个基点,为三年来首次降息。

    印度之外,阿根廷也被标普降低了评级。有人称评级机构准备向新兴市场国家下手了。


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